一次理清企业选址流程,进阶企业选址专家!

2023-06-16 15:42

企业选址,是用真金白银下注,去翻未来世界的底牌。618来临,谷川联行特别发布《企业投资选址白皮书》,依托14年实战经验,帮助企业家群体从更多维度评估选址决策。

当然,这份秘籍同样值得招商人收藏——只有弄清企业当下关注什么,才能持续精进招商引资工作,有的放矢地突出自身优势。

01从经济水平到产业基础

着眼区域大环境

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区位交通

当前产业分工越来越精细,供应商与采购商的交通物流距离普遍在200公里以内,也就是经常提到的2小时经济圈概念。

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所以,产业园区的区位交通情况对企业来说至关重要。除了道路通畅、道路等级、道路通行能力、交通设施建设情况以及该区域同外部区域的交通便捷性,还应考虑以下因素:

1.航空:主要考虑机场等级、吞吐量、航线数量及频次等因素

2. 铁路:主要考虑是否有高铁,途径列车的线路、货运站吞吐量、车次等因素

3. 公路:主要考虑是否有交通管制(比如物流大货车先行),与高速入口和国道距离等因素

4. 水路:主要考虑是否有港口,港口吞吐量、港口口岸级别、装船方式等因素

经济水平与行政级别

经济实力是地区未来发展的保证。经济水平越高,产业发展的可持续性越强,也就有实力为企业提供更好的配套。

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衡量城市经济水平的指标有:GDP、人均可支配收入、财政收入。此外,还可以通过分析土地出让金的变化和居民负债潜力,判断当地的经济状况和发展潜力。

另一方面,行政级别也是值得关注的因素。更高的行政级别意味着更多的公共资源。一般来说,可以参考这个顺序:经济特区、国家级新区>国家级开发区>省会区县、省级开发区>市级开发区>区县级开发区。

当然,级别越高的园区,对企业投资强度和创新能力的要求也就越高,这是一种双向选择。

产业基础与产业定位

产业的竞争与合作、产业链上下游供需、市场空间、市场机遇等等,都是影响企业选址的关键因素。

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可以从以下几方面出发,评估当地的产业基础是雄厚还是薄弱:

1. 企业数量及规上企业数量

2. 企业所属产业产值占总产值的比重

3. 产业链集聚情况、上游供应商数量及供给能力、下游消费市场企业数量及消费能力

此外,企业还应关注自身与当地产业定位规划的匹配程度。比如一座城市的不同行政区,会分别规划不同的主导产业:A区是新能源汽车,B区是纺织服装,C区是电子信息。主导产业不同,产业扶持政策也不同。入驻与自身相匹配的区域,才能乘着政策东风快速发展。

自然条件

最直观的,在冬暖夏凉的地方建厂,可以节省一大笔防暑和采暖费用。此外,环境质量和自然灾害的影响也不容忽视。

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近年来,贵阳频频喊出“爽爽贵阳”的口号,不仅是为了带动夏季“避暑经济”,也是想强调凉爽舒适的气温对制造业企业的吸引力。夏天不用开空调,真能节省一大笔费用。

02从生产要素到履约能力

把园区当成“合伙人”考察

随着中国经济转型升级,企业越来越倾向于选择产业环境和配套设施完善,且能为企业提供人才、资金、技术、政策支持的成熟园区。

生产要素

生产要素是关乎企业生产成本的关键指标,包括土地、劳动力、资本、技术、数据等:

1. 土地:关注土地供给体量,以及获取土地的难易度和成本。

2. 要素成本:尤其是能耗较大的产业,需要对水、电、气等生产要素的价格保持关注。

3. 劳动力:劳动力密集型产业比较关注基础人才的供给和最低工资;技术密集型产业则更关注高端人才的供给和吸引力。

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4. 资本:与银行机构、股权投资机构合作的产业园区,可以通过开发多样化金融产品,让企业利用知识产权在资本市场融到钱。

5. 技术:技术水平是影响企业竞争力和附加值的关键因素。比如,有些比较关注企业发展的产业园区会定期举办行业论坛,组织园内企业与行业头部企业的技术负责人结合实际案例深度交流,为企业间的合作创造更多场景。

政策支持

政策支持包括产业政策、人才政策、土地政策、税收政策、财政政策及政府监管等多个方面,往往牵涉多个部门,企业很难充分了解。

总体来说,企业可重点关注几个方面:

1.产业政策:一般为宏观政策或专项发展政策

2. 人才政策:人才引进政策、人才扶持政策以及留住人才的相关政策

3. 土地政策:土地规划、基准地价及优惠政策

4. 税收政策:税收优惠、园区留成税收返还5. 财政政策:对高新技术、自主研发技术、技术改造等专项资金支持

履约能力

近年来,各地招商竞争日趋白热化,招商政策也越来越透明。但项目落地后无法承兑优惠政策的情况时有发生,致使企业利益受损。

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所以,履约能力已经成为企业选址关注的一大重点。特别是地方重点引进的项目,企业对当地履约能力的考察尤为重要。

企业对履约能力的考察主要有三个方面:

1. 地方财政实力

2. 营商环境水平

3. 决策人更替情况

03从载体到配套

关注生产经营的所有细节

园区载体和配套对企业生产经营的影响往往体现在细节中,所以一定要请具备工厂运营管理经验的负责人参与到园区考察中来。

载体品质

1. 关于土地 

产业园区一般会在商业用地和工业用地两种不同性质的土地上建设。

商业用地原则上只能用作科研、实验、销售经营,不能用于试制、生产、加工。这类园区的管理要求很严格,不允许企业有噪声、废气、废水排放,不适合生产型企业。

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工业用地是不是就能随意进入了呢?也不是,工业用地按照用途分为一类、二类、三类工业用地,分别适合不同类型的企业。

一类工业用地对居住和公共设施基本无干扰,适合电子工业、医疗器械类企业、智能制造、工艺品制造企业。

二类工业用地对居住和公共设施有一定干扰,可能有轻微的环境废物排放,适合纺织业、食品工业、医药制造企业(医药和医疗器械有严格区分,考察园区时请务必做好沟通)。

三类工业用地对居住和公共设施有严重干扰,有污染,适合冶金、大中型机械制造、化工、采掘、造纸、建材、制革企业。

目前二类工业用地和三类工业用地的规划都远离城区,而且土地供应量较少,对应的厂房价格、租金价格与一类工业用地有所不同。

企业可以参考环评报告或者环保备案选择对应的工业用地。一般来说,采用环保备案制的企业,一类工业用地就能满足企业需求。环评报告中没有明确指出需要进入二三类工业用地的企业,可以选择一类工业用地的厂房和园区。

2. 关于厂房 

高度:生产型企业的设备安装往往对厂房的净空高度有严格要求,所以,了解厂房的长宽高是企业入驻园区挑选厂房的第一步。

通常可以这么问:厂房的净空是多高?

按照目前的设计惯例,首层层高会比其他楼层高出1-2米,方便安装大型设备。如果把高度平均分配,首层层高不足6米,那么对很多生产设备都不够友好,不利于企业生产经营。

荷载:与厂房高度类似,一些精密仪器、高端装备制造企业的生产线自重较大,所以对厂房楼面荷载有一定要求。

通常可以这么问:每平方米最大承重是多少?

楼层:产业园区的厂房普遍在5-7层左右,建筑高度普遍在24米以内。一层的承重大,层高也高,而且货车进出方便,比较稀缺。

有些园区也会针对企业需求提升二层、三层的楼面载荷,层高也会相应提高,并安装专门的大吨位货运电梯,开辟货运通道。

如果企业对楼层有要求,那么入园之前就要提前沟通,看园区是否有对应的闲置楼层资源。

电力:园区的用电负荷决定了企业分配到的用电量。因此在入园之前,需要了解园区提供的用电负荷是否能够保证企业生产需求。

值得注意的是,传统单回路供电稳定性一般,一旦电力资源不足或临时电路故障,企业就会因断电而影响生产。而双回路供电可以保证一个电源停电时, 另一电源可以继续供电。

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路宽:园区内部道路的宽度,直接影响原材料和产品运送车辆的进出。

通常可以这么问:道路转弯半径有多大?

生活配套

布局在城市远郊的产业园区,在用地成本、优惠政策、产业集聚等方面有一定优势,但日常生活的便利程度明显不如市中心。这时,园区和周边的生活配套就显得尤为重要。

居住:生产线技术工人的学历要求普遍不高,熟练、稳定是第一要素。但是随着通勤距离的增加,员工稳定性会呈现出明显的线性变化。一般来说,园区周边3公里内的小区密度越高,能提供的就业人员基数越大。

举个例子,深圳城中村的廉价出租屋,降低了各类人才进入深圳创业就业的门槛,也为劳动密集型制造企业降低了用工成本,间接支撑了深圳多年来的工业发展。

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但城市生活配套也应与产业发展的步调保持一致,深圳也不能例外。今年以来,深圳对城中村进行统租改造,虽已平衡多方诉求,但还是会间接导致中低收入群体居住成本上涨。

从产业发展的角度来看,此举或有通过抬升劳动密集型制造企业用工成本,进一步推动传统产业升级或向中西部转移之意。

食堂:园区有没有配套的食堂,对企业的生产效率影响很大。因为你不会希望看到员工每天从十一点就开始讨论中午吃什么,花在讨论上的每一分钟背后都是企业付出的真金白银。

值得注意的是,工厂扎堆的地方总会出现量大价优的食品流动摊位。地方对这种情况的治理方式,也会间接对员工稳定性产生影响。

车位:停车难是很多园区的共同问题。因此,企业入驻园区前必须考察园区剩余停车位,以及周边有无可用停车场。

网络:现代企业经营离不开网络基础设施,考察园区时可以通过打电话、视频或语音通话等方式测试。评估通讯与无线网络覆盖情况后,可以再深入了解宽带运营商提供的网络服务是否稳定,是否有千兆宽带入户。

其他

清洁能源配置:未来,“碳足迹”可能会对企业进入国际市场产生影响,产品即将出口欧洲、北美的生产型企业应该及早重视起来。

碳足迹是指产品生命周期内,原料、制造、储运、销售、使用、废弃到回收全过程的碳排放量汇总。目前,碳足迹正在逐渐成为产品出口的必备选项,尤其是面向欧洲。

所以,园区的清洁能源配置是一些需要追溯碳足迹的企业必须考虑的因素。同等条件下,入驻有新能源电力供应的园区,对企业未来开拓市场、实现减碳目标来说,是一个加分项。

由于篇幅有限,本文仅作部分展示。关注谷川联行,后台回复关键词“我要选址”,免费领取《企业投资选址白皮书》电子版。

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来源:招商网络

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